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关于印发皇冠比分网县农村集体建设用地(含宅基地)使用权及农房所有权确权登记

实施方案的通知
日期:2018-12-11作者:文档来源:县国土局

永政办发〔2018〕号181号 

皇冠比分网县人民皇冠比分网办公室

关于印发皇冠比分网县农村集体建设用地(含宅基地)使用权及农房所有权确权登记实施方案的

通     知 

各乡镇人民皇冠比分网,县皇冠比分网各有关部门、单位:

《皇冠比分网县农村集体建设用地(含宅基地)使用权及农房所有权确权登记实施方案》已经县皇冠比分网研究同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。 

                                              皇冠比分网县人民皇冠比分网办公室

                                                 2018年12月6日

皇冠比分网县农村集体建设用地(含宅基地)使用权及农房所有权确权登记实施方案 

为加强我县集体土地上的农房管理,维护集体土地上房屋权利人的合法权益,推进城乡一体化发展和促进社会主义新农村建设,依据《国土资源部财政部住房和城乡建设部 农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)及《甘肃省国土资源厅关于进一步加快集体土地(含宅基地)使用权及农房所有权确权登记发证工作的通知》(甘国土资籍发〔2017〕3号)等文件要求,现结合我县实际,就开展农村集体土地(含宅基地)使用权及农房所有权确权登记发证工作(以下简称“农村房地一体确权登记”)制定如下实施方案:

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想及党的十九大精神为指导,按照促进城乡统筹发展和推进城乡一体化发展要求,积极履行皇冠比分网职责,引导村镇合理规划、规范建设和有效管理,推进社会主义新农村建设;坚持以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点,积极探索构建集体土地范围内的房屋产权处置机制,逐步建立和完善符合我县的农房登记制度,促进集体土地范围内的房屋由资产转变为资本,缓解生产经营中的资金困难,开创我县农村改革和发展新局面。

二、工作原则

(一)自愿申请原则。农村房地一体确权登记采取农户自愿申请、不申请不登记原则,农房所有权人首先向不动产登记局主动提出不动产登记申请,乡(镇)国土所依法对申请登记资料进行初审,县国土资源局复核,依法报县皇冠比分网批准后由不动产登记局依照申请进行房地一体调查,并进行确权登记发证。 

(二)依法登记原则。房地一体调查工作要按照法律法规的规定及规范性文件的要求,依法按程序进行,做到权源合法、界址清楚、面积准确。

(三)公开公正原则。农村房地一体确权登记工作全过程必须公开透明,将登记发证的有关内容及时公告,争取和调动群众的广泛参与。

(四)属地管理原则。各乡镇人民皇冠比分网负责本行政区域内房地一体调查工作,县国土资源局牵头组织实施。

(五)房地合一原则。即集体土地上农房所有权与该房屋的集体土地使用权相一致。

(六)便民利民原则。在各乡(镇)设立办理农房登记发证点或便民服务点,简化登记程序,促进农房登记发证工作顺利开展。

三、工作目标及任务

(一)工作目标。在“三权”成果的基础上,全面查清我县农村范围内宅基地和集体建设用地每一宗土地上的建筑物和构筑物的基本情况,基本实现房地统一调查规范、统一软件平台、统一数据管理、统一作业要求、统一质量标准、统一档案管理的目标,推进农村宅基地和集体土地上房屋的不动产统一登记发证工作。切实保障农民和集体组织的合法财产,加强维护集体土地房屋权利人的合法权益,有效支撑农村土地制度改革。

(二)工作任务。以“三权”成果为基础,对作业区集体建设用地和宅基地使用权及农房所有权完成权籍调查,以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则,以不动产单元为基本单位,建立农村房地一体的权籍调查数据库,形成调查成果,完成不动产统一登记发证工作。

1.宅基地和集体建设用地权籍调查成果复核。以农村宅基地和集体建设用地使用权权籍调查成果为基础,复核农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况,核对每宗宅基地和集体建设用地权属、位置、用途等信息,对新增宗地特征、界址发生变化的宗地,开展宅基地和集体建设用地的权属调查、地籍要素测量,补充填写权籍调查表,测绘地籍图,制作宗地图,更新权籍调查数据库。

2.农村房屋调查与测量。全面调查农村宅基地及集体建设用地上房屋产权状况,测量房屋的房角点,丈量房屋边长,绘制房产分户图,量算房屋面积,将房屋调查成果记载在《房屋基本信息调查表》中,实现农村房地调查成果的统一管理。

3.建立农村房地一体的权籍调查数据库。充分利用已有的农村权籍调查数据库和信息系统,参照城镇权籍数据库建设的相关技术规范,将农村房屋调查成果导入已有的权籍空间数据库,建设农村房地一体权籍调查数据库和管理系统,实现对农村房屋权籍调查图形、属性、档案等成果的一体化存储、管理与应用。

4.农村房地一体登记发证。依法确认房屋产权人主体资格,符合登记发证条件的,经依法审批后颁发房地一体不动产权证书。

四、工作程序与步骤

(一)申请。由农房所有权人向县不动产登记局提交不动产登记申请书,申请书由乡(镇)国土所统一受理。农房所有权人应提交以下申请材料:

(1)不动产登记申请书(原件);

(2)申请人的身份证明(复印件);

(3)集体土地使用权证或其他合法用地证明;

(4)其他必要材料。

(二)审核。由乡(镇)国土所对申请登记材料进行初审,包括核实权利人的姓名、收集身份证明、集体土地使用权证书等相关权源材料,同时指导填写不动产申请表,申请人签字并按指印。对申请登记材料有关事项询问申请人,询问结果应经申请人签字确认。申请人提交的申请登记材料不齐或者不符合法定形式的,不予受理,并告知申请人需要补正的内容或不能登记的原因;申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式,应当予以受理。

(三)权籍调查及数据库建设。根据农户申请,以村为单位,由技术单位入户测量,形成调查成果。对已有“三权”成果资料的农村集体土地建设用地(含宅基地)使用权的宗地只进行农村房屋调查,包括测量房屋的房角点,丈量房屋边长,绘制房产分户图,量算房屋面积,将房屋调查成果记载在《房屋调查表》中,实现农村房地调查成果的统一管理。对无“三权”成果资料的农村集体土地建设用地(含宅基地)使用权的宗地开展宅基地和集体建设用地的权属调查、地籍要素测量,补充填写权籍调查表,测绘地籍图,制作宗地图,更新权籍调查数据库。

按照《不动产登记数据库标准(试行)》和《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》,建立农村房地一体不动产权籍数据库,整合权籍调查、房屋调查成果,为不动产登记信息平台提供集中、统一、完整的不动产基础数据支持。

(四)公告。对符合登记条件的农村房地一体调查成果,由乡(镇)皇冠比分网以村为单位在村委会公告,公告期为15个工作日。公告应拍照并予以存档。

(五)登记。农村房地一体调查成果经乡(镇)国土所初审、国土局复核、县皇冠比分网审批后,不动产登记事务中心方可予以登记,将申请登记事项记载于不动产登记簿,并缮制不动产权证书。

(六)发证。不动产登记事务中心按照有关规定收取相关费用后,向申请人核发不动产权证书。

(七)归档。农村房地一体确权登记发证留底资料一式两份,乡(镇)保存一份,县国土局保存一份,保存单位对存档资料进行分类整理,妥善管理。

五、政策规定

依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》等相关政策,本次农村房地一体确权登记工作应遵循以下政策规定:

(1)严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定,即一户一宅制,但达到自然分户条件,经户籍管理部门批准的新分户,可申请办理不动产登记;若农户已有两宗宅基地时,必须主动退出一宗宅基地,另一宗宅基地方可确权发证。村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,只建立纸质台账,不登记发证。

(2)已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,登记发证时在《不动产权证书》记事栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。除此之外,农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的,不予受理。

(3)非农业户口居民原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,办理确权登记,在《不动产权证书》记事栏注记“该权利人为非本农民集体成员”。

(4)严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不予受理。

(5)按照《甘肃省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十四条规定要求,严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过规定标准,对宅基地超占面积的,在办理登记时按下列情况处理:

①1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村居民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行确权登记。

②1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过规定的面积标准的,超过部分按《村镇建房用地管理条例》有关规定处理后,可以按实际使用面积进行确权登记。

③1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过规定的面积标准的,按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过规定标准的,可在不动产登记薄和不动产权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、皇冠比分网依法实施规划重新建设时,按《土地管理法》有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行确权登记。未批准建房占用的宅基地只建立纸质台账,不登记发证。

(6)农民生产性附属用地,如猪、牛、羊圈舍以及沼气池等,可作为生产性建设用地,不计入宅基地面积范围内。农民住房及其宅基地应严格依照四至范围进行建设,宅基地四至范围外临时用地或者附属设施不计入宅基地范围内。

(7)对于没有土地权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经乡(镇)人民皇冠比分网初审,县国土局复核,报县级人民皇冠比分网审批,属于合法使用的,确权登记发证。

(8)因地灾防治、土地整理、扶贫搬迁、生态保护、征地拆迁等原因造成的违法用地上的农房,符合一户一宅且情况属实的,经村民同意公告无异议的,依法补办用地手续后予以确权登记。

(9)未经批准改变土地用途的农房,按农村混合住宅用地进行调查确权。对于房屋已抵押贷款或属于房地产开发性质的,只调查不确权登记。

(10)本村村民之间、本村村民与外村村民之间合法兑换或转让的且符合一户一宅要求的农房予以调查确权登记;本村村民之间和本村村民与外村村民之间未经批准兑换或转让的农房且符合一户一宅要求的,补办相关手续后予以调查确权登记;否则不予调查确权。

(11)本村村民或外村村民已购农房符合一户一宅的予以调查确权;本村村民或外村村民已购农房不符合一户一宅的,只调查不确权;非农业户口人员已购农房只调查不确权。

(12)因继承、转让、赠与、分户、司法判决等原因致使用权人发生变更的,使用权人为农业户口且符合一户一宅的予以调查确权;使用权人是农业户口但不符合一户一宅或者使用权人是非农业户口的只建立纸质台账,不登记发证。

(13)本村村民或外村村民在原地坑院、老四合院上复垦后修建的农房,权属来源合法且符合一户一宅、面积未超过规定宅基地面积使用标准的予以调查确权。非农业户口人员在已复垦地坑院、老四合院修建的农房,一律不予调查确权登记。

(14)符合当地分户条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,按规定补办用地手续后其农房予以调查确权;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,根据申请人要求,可按分户调查确权,也可按共有权利人调查确权。

(15)农村妇女与其丈夫共同拥有的农房,按照户主意愿,可按共有权予以调查确权;农村妇女因丧偶后回归原集体或丧偶后未离开原集体的,其依法拥有的原农民集体的符合一户一宅的农房予以调查确权;农村妇女因婚嫁或因丧偶后离开原农民集体的,若依法重新修建农房应予以调查确权,原农房不予调查;农民进城落户后,其合法拥有的农房予以调查确权。

(16)全家非农业户口原在农村合法的宅基地上的农房予以调查确权。非法取得的农房不予以调查确权。

(17)凡违法占用耕地建房的不予办理确权登记。

(18)按住宅建设面积控制标准和批准面积登记发证。

不动产登记局在进行房屋登记时,应当区分合法建设和超面积建设的房屋面积,原则上应按照实际批准面积进行登记。应以《土地管理法》《城乡规划法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规颁布实施时间,区分认定不同时期农民住宅建房合法手续依据和建设面积控制标准。对超面积建设的,在不动产权属证书和不动产登记簿上分别注明批准建设面积和超建面积。

(19)农房登记应当按照基本单元进行。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。村民住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记;在共有宅基地上建造的村民住房,以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

(20)《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

(21)《村镇建房用地管理条例》第五条规定:在村镇内,个人建房和社队企业、事业单位建设用地,都应该按照本条例规定,办理申请、审查、批准的手续。任何机关、企业、事业单位不准擅自占地建房、进行建设或越权批准占用土地。

(22)依照《房屋登记办法》第八条规定:办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。农村集体建设用地上除村民住房以外的其他建筑物和构筑物在本次权籍调查时一并进行确权登记,房屋所有权人应当与建设用地使用权人一致,房地一体调查后应由同一权利人申请登记发证。

六、时间安排

从2017年10月开始,共用两年半时间全面完成我县农村房地一体确权登记工作,基本建立我县农房登记制度。

第一阶段:2017年10月底前。结合实际制定切实可行的农村房地一体确权登记工作实施方案,周密部署,精心组织,发动宣传,做好前期准备工作。

第二阶段:2017年11月—2018年2月底。在认真总结试点乡镇农房发证工作经验的基础上,做好进一步全面铺开我县农房登记发证的准备工作。完成全县30%农房调查工作(我县农村房地一体确权登记工作技术试验区为:龙泉寺镇)。

第三阶段:2018年3月—2018年12月底。完成全县65%农房调查工作,在发证过程中明确目标任务和时间进度,全面铺开我县16个乡镇农房调查工作。

第四阶段:2019年1月—2019年12月底。全面完成农村房地一体确权登记工作;组织省、市专家以及县领导小组成员单位对农村房地一体不动产权籍调查数据库进行验收;对全县符合条件农户发放统一的宅基地和农房不动产登记证书;将登记发证资料进行分类存档,实现信息化管理;建立符合我县实际的农村房地一体不动产登记制度,同时把新增农村房地一体不动产登记发证纳入正常发证轨道。

七、保障措施

(一)加强组织领导。农村房地一体确权登记工作政策性强、涉及面广,时间紧、任务重,事关广大农民群众切身利益,为有序推进我县农村房地一体确权登记工作顺利进行,县皇冠比分网成立由分管县长为组长,各相关部门、各乡镇主要负责人为成员的皇冠比分网县农村房地一体确权登记领导小组(领导小组各成员单位工作职责附后),各乡镇、各部门要充分认识农村房地一体确权登记工作的重要性,精心组织,认真安排,确保农村房地一体不动产登记发证工作圆满完成。

(二)加强培训宣传。各乡镇、各部门、各单位要组织力量对农村房地一体不动产登记发证工作的目的意义、主要内容、方法及步骤等采取多种形式开展宣讲培训,特别是要加强乡镇业务骨干、村、社干部的培训,加快建设一支掌握理论、熟悉政策、擅长操作的专业人才队伍。同时,要面向广大农民群众加大宣传力度,把中央、省、市、县农村房地一体不动产登记发证工作政策原原本本、不打折扣宣讲到位,切实做到家喻户晓,为全民贯彻农村房地一体不动产登记发证工作营造良好政策环境和舆论氛围。

(三)妥善解决疑难问题。各乡镇、各相关部门要密切跟踪农村房地一体不动产登记发证工作进展,切实研究解决新情况、新问题,针对实际存在的“一户多宅” 、宅基地超面积、非本农民集体成员宅基地使用权、权利主体模糊、权属资料缺失、公益性集体建设用地确权难、超规划建设等实际问题,要依法按政策分类处理。确保农村房地一体不动产登记发证工作深入实施。

(四)加强督查问责。各乡镇、各部门要在皇冠比分网县农村房地一体确权登记工作领导小组的领导下,对照各自工作职责,认真履职,按时完成各自任务。对工作中存在推诿扯皮、弄虚作假,严重影响工作进度的情况,将按照有关规定对相关责任人严肃问责。


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